Urteile Bauen / Mieten/Kaufen

Interessante Urteile in Sachen Bauen, Mieten, Vermieten und Kaufen

Rechtsgebiet Entscheidung
Üble Gerüche:  
Kündigung
Üble Gerüche durch stinkende Pferdesalbe: Vermieter darf Mieter wegen extremer Geruchsbelästigung kündigen
Belästigung mit extremen Gerüchen stellt eine nicht unerhebliche Vertragsverletzung dar
Ein Mieter darf seine Nachbarn nicht mit unerträglichen Gerüchen belästigen. Dies geht aus einem Urteil des Amtsgerichts Bonn hervor. In dem genannten Fall hatte eine Vermieterin einem 83-jährigen Mieter gekündigt, weil dieser sich seit einigen Jahren mit so genannter "Pferdesalbe" pflegt. Der unerträgliche Geruch dieser Salbe hatte schon mehrere Nachbarn vertrieben. Diese konnten ihre Balkone, die über der Wohnung des Rentners lagen, nicht nutzen. Die 89-jährige Vermieterin selbst litt auch unter der Pferdesalbe. Sie bekam durch die Salbe Kopfschmerzen und konnte nicht mehr schlafen. Die Vermieterin bat den Mieter vergeblich, Türen und Fenster immer geschlossen zu halten. Als alles nichts mehr nutzte, kündigte sie dem Mieter. .
Obwohl der Man seit über 54 Jahren in der Wohnung lebte, gab das Amtsgericht der Räumungsklage statt, da ein Gutachter bestätigte, dass aus der Wohnung des Mieters tatsächlich unerträgliche Gerüche gekommen seien. Mit Rücksicht auf das hohe Alter des Mannes, gewährte das Amtsgericht allerdings eine lange Räumungsfrist von 1. Jahr.
Amtsgericht Bonn, 201C 334/13
Gartenzwerge:
Dürfen das
Gartenzwerge: Dürfen das - mit gerichtlicher Genehmigung?
Ein Hauseigentümer wollte seinem Nachbarn wohl eine Botschaft vermitteln. Er stellte auf seinem eigenen Grundstück in Richtung des Nachbargrundstücks einen Gartenzwerg auf, der die Zunge herausstreckte, und in Richtung des Nachbarn den ausgestreckten Mittelfinger zeigte. Der Mittelfinger war zur “Abschwächung” umwickelt und mit einer Blume versehen. Obwohl die Gerichte normalerweise eine sofortige Unterlassung anordnen, gab es in diesem Fall ein abweichendes Urteil.
Denn: Der Nachbar hatte die Figur bereits über drei Jahre geduldet, ohne juristisch etwas dagegen zu unternehmen. Nach Auskunft des LBS-Infodienstes Recht und Steuern führt eine solche Untätigkeit des Beleidigten unter Umständen dazu, dass er den Zwerg später nicht mehr verhindern kann. So entschied das LG Hildesheim: Der Finger kann bleiben.
LG Hildesheim AZ: 7 S 364/99
Eigenbedarf:
Individuelle Auslegung
Eigenbedarf: Sehr individuell ausgelegt ...
Vermieter haben in bestimmten Fällen das Recht, die vermietete Wohnung wegen Eigenbedarf zu kündigen. Dazu gehört auch, wenn die nächsten Angehörigen, z. B. Tochter oder Sohn, eine eigene Wohnung benötigen. In dem speziellen Fall hatte der Vermieter seine Eigenbedarfskündigung allerdings auf recht wackeligen Füssen aufgestellt:
Seine Argumentation: Er benötigt die Wohnung für seine 14-jährige Tochter und ihren 16-jährigen Verlobten.Das allerdings konnte das Gericht nicht nachvollziehen und hielt den Grund für vorgeschoben. Überraschender Weise verlor der Vermieter den Prozess.
LG Hannover WuM 91, 491
Ungewollte Bestellungen
für den Nachbarn: 
Hohe Strafe
Ungewollte Bestellungen für den Nachbarn: Kein Kavaliersdelikt
Zwischen 2 Nachbarn stimmte die Chemie nicht. Daraufhin bestellte der Eine dann auf dessen Namen für seinen Nachbarn über einen längeren Zeitraum immer wieder Waren oder Dienstleistungen. Insgesamt kam es auf 35 Pakete oder Dienstleistungen, die beim Nachbarn ungewollt eintrafen. Unter andrem hatte der Nachbar Pizza, Heizöl, Kies, oder Arzneien bestellt und dem ungeliebten Nachbarn auch einen Entrümpelungsdienst und Sanitär Notdienst auf den Hals geschickt. Das Gericht verurteilte den Verursacher wegen Betrug und Körperverletzung zu einer hohen Geldstrafe.
BVG, 2 BvR 1603/06
Dachlawinen: 
Im Winter normal
Dachlawinen: Damit muss man im Winter rechnen
Eine Dachlawine traf im Winter das Auto eines vor dem Haus parkenden PKW und beschädigte das Fahrzeug. Der betroffenen PKW-Halter ging davon aus, dass der Hauseigentümer verantwortlich ist, und den Schaden begleichen muss. Dem war allerdings nicht so: Das Oberlandesgericht Düsseldorf urteilte regional orientiert, denn: Sie unterschieden in ihrem Urteil) zwischen den schneereichen und den schneearmen Regionen. Die Richter: Wer sein Auto in einer schneearmen Region wie etwa dem Rheinland im Freien parkt, ist selbst dafür verantwortlich, dass sein PKW von keiner Dachlawine verschüttet werden kann. Selbst bei extremen Wetterlagen müssen durch den Hauseigentümer keine weiteren Sicherungsmaßnahmen, wie separate Warnschilder, Schneefanggitter, oder eine Sperrung des Parkplatzes, ergriffen werden.
 OLG Düsseldorf: Az. I-10 U 18/13
Igel als Haustier:
Kündigung
Igel als "Haustier": Kündigung wegen Wildtier Geruch
Eine Mieterin aus Berlin-Spandau hatte in Ihrer Wohnung eine Pflegestation für verletzte Igel eingerichtet und betrieben. Der aus ihrer Wohnung in das Haus dringende Wildtier Geruch belästigte die Nachbarn, die sich darauf hin bei dem Vermieter beschwerten. Der Vermieter mahnte die Igel Freundin zunächst ab. Als die Abmahnung nicht half, und die Mieterin weiterhin kontinuierlich mehrere Igel in ihrer Wohnung pflegt, sprach der Vermieter dann letztendlich die Kündigung aus. Die Mieterin klagte gegen die Kündigung und es kam zum Prozess. Die Richter des Amtsgericht gaben dem Vermieter Recht. Igel seien nicht zu den typischen Haustieren zu zählen, insofern könnte für die Igelhaltung auch nicht die Regelungen der Kleintierhaltung in Wohnungen gelten. Die Gerüche stellen eine Belästigung der Nachbarn dar, insofern ist die ausgesprochene Kündigung gerechtfertigt.
Amtsgericht Spandau Az:12 C 133/14
Katzen:
Kein Leinenzwang
Katzen: Kein Leinenzwang für Stubentiger
Katzen sind keine Hunde - das hat das Amtsgericht Frankfurt entschieden. Sie müssen in einem Mehrfamilienhaus nicht an die Leine genommen werden! Da die Eigentümer eines Mehrfamilienhauses Verschmutzungen im Treppenhaus und Garten befürchteten, erweiterten Sie die Hausordnung um den Passus "Leinenzwang". Eine Katzenhalterin klagte gegen den Passus. Die Richter meinten dann aber, das ginge zu weit. Es würde ausreichen, wenn man die Halterin dazu verpflichte, evtl. Verschmutzungen sofort zu beseitigen, mit dem weiteren Hinweis, dass auch ein Leinenzwang keinen absoluten Schutz vor Verschmutzungen bringt, da auch Katzen, die zu anderen Grundstücken gehörten, auf das Grundstück gelangen, und den Garten auch verschmutzen könnten. Insofern wurde der Leinenzwang Paragraf der Hausordnung als unwirksam erklärt.
Amtsgericht Frankfurt: AZ 33 C 2891/14
Vermieter beleidigt:
Kündigung
Vermieter beleidigt: Kündigung
Nicht alles darf man zu seinem Vermieter sagen: Derbe Beleidigung zieht die fristlose Kündigung nach sich 
Wer seinen Vermieter als Schwein tituliert, muss mit der fristlosen Kündigung rechnen
Die Stimmung zwischen dem Eigentümer einer Wohnung und seinem Mieter war schon seit längerem nicht besonders gut. Es gab eine ganze Reihe von Streitigkeiten zwischen beiden Parteien. So ging es um nächtliche Klopfattacken, um die Vermüllung der Wohnung und um Zerwürfnisse unter den Mietern. Deswegen stand die persönliche Begegnung zwischen dem Eigentümer und dem betroffenen Mieter unter keinem besonders guten Stern. In dieser Situation kam es zu einer besonders derben Beleidigung. Der Mieter sagte zum Vermieter "Sie sind ein Schwein". Darauf hätte er besser verzichtet, denn es folgte die fristlose Kündigung, die die Justiz nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS auch als berechtigt bezeichnete. Solch eine Provokation müsse sich niemand bieten lassen. Erschwerend komme hinzu, dass der Mieter nach dieser Beleidigung weder durch sein Verhalten noch durch eine ausdrückliche Entschuldigung Reue gezeigt habe. Im Gegenteil, er habe in der Klageerwiderung sogar noch ausgeführt, dass der Vermieter lüge wie gedruckt.
Urteil: (Amtsgericht München, Aktenzeichen 411 C 8027/13)
Wohnungssharing:
Ohne Genehmigung?
Wohnungssharing ohne Genehmigung: Fristlose Kündigung droht
Urteil: Wohnungssharing = Fristlose Kündigung
"Teilen" ist aktuell, aber nicht immer erlaubt. Das musste eine Wohnungsmieterin erfahren, die ihre Wohnung mit anderen "teilen" wollte. Wie das Landgericht Berlin kürzlich urteilte, riskiert ein Mieter, der seine Wohnung im so genannten "Wohnungssharing" weiter vermietet, die Kündigung. Im dem konkreten Fall ging es um einen Mieterin, die ihre Wohnung an "AirBnB-Touristen" zur Weitervermietung anbot. Nach Wertung des Landgerichts stellt das Anbieten einer Mietwohnung auf dem Sharing Portal AirBnB einen schweren Pflichtverstoß dar, der den Vermieter berechtigt, den Mietvertrag fristlos zu kündigen. Zunächst hatte der Vermieter die Mieterin wegen der Anbietens und der Weitervermietung als Touristenunterkunft auf dem Internet Portal von AirBnB abgemahnt. Die Mieterin bot die Wohnung trotz der Abmahnung weiter auf AirBnB an. Der Vermieter sprach dann die fristlose Kündigung aus. Nach der Auffassung des Landgericht Berlin, hat die Mieterin einen derart schwerwiegenden Pflichtverstoß gegen den bestehenden Mietertrag begangen, dass dem Vermieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zuzumuten sei. Eine Weitervermietung der Wohnung wäre nur dann möglich gewesen, wenn die Mieterin die Zustimmung des Vermieters eingeholt hätte. Anmerkung: In den aktuellen Verträgen der bekannten Wohnungsunternehmen - und auch den einschlägigen frei verkäuflichen Formularmietverträgen - wird dies (Untervermietung) so gut wie immer grundsätzlich ausgeschlossen.
(LG Berlin, Geschäftsnummer: 67 T 29/15)
Stehpinkler:
Keine Sitzpflicht
Stehpinkler: Keine Sitzpflicht
Mieter dürfen auch im Stehen pinkeln
Wie das LG Düsseldorf in einer vorläufigen Bewertung einer in Kürze anstehenden Entscheidung mitteilt, müssen Mieter nicht für Urin-Schäden an den Fussböden vor den Toiletten ihrer angemieteten Wohnung aufkommen. Der Streit: Nach Ablauf des Mietvertrages einer Wohnung in Düsseldorf stellte die Vermieterin fest, dass der Marmorboden in Gäste WC und Badezimmer vor den jeweiligen WCs stumpf und unansehnlich war. Hervorgerufen waren die Schäden lt. einem Sachverständigen durch die "Streuung", wie es des Öfteren bei “Stehpinklern” vorkommt. Im Laufe der Zeit waren dann daraus nicht reparable Schäden an dem Natursteinboden geworden. Die Vermieterin zog den für die Reparatur anfallenden Betrag in Höhe von - immerhin - ca. 2.000 Euro von der Kaution ab. Der Mieter klagte darauf hin. Die Einschätzung: Bereits in der Vorinstanz hatten die Richter dem Mieter recht gegeben. Und daran wird sich wohl auch nichts in der Berufungsverhandlung ändern. In der vorläufigen Bewertung der Richter in der Berufungsverhandlung vor dem Landgericht sieht es für den Mieter gut aus. Da die Vermieterin den Mieter nicht auf die besondere Empfindlichkeit des Marmorbodens hingewiesen hatte, wird sie wohl auf den Kosten sitzen bleiben.
 LG Düsseldorf: Az.: 21 S 13/15
Decke ausschütteln:
Vorher den Inhalt prüfen!
Decke mit Inhalt: Vor dem Ausschüteln aus dem Fenster den Inhalt prüfen
Ausschütteln am Fenster eines Mietshauses kann verboten sein
Das ein Mieter gelegentlich mal vom Fenster seiner Wohnung aus eine Decke ausschüttelt, ist nicht verboten. Vor allem dann nicht, wenn er darauf achtet, dass sich unten nicht gerade jemand aufhält oder dadurch irgendetwas verschmutzt wird. Eine Mieterin in München ging allerdings weiter. Sie schüttelte auch eine Decke aus, in der sich Abfall wie Hundeknochen, Zahnstocher und anderes befand - und das, obwohl Menschen unter dem Fenster standen. Die Nachbarn forderten vor Gericht, dass sie ein derartiges Verhalten in Zukunft unterlasse. Nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS ordnete der zuständige Zivilrichter genau das an. Im Urteil hieß es, die Betroffene dürfe zwar auch künftig ihre Decke ausschütteln, sie müsse aber streng darauf achten, dass sich darin keine Gegenstände befinden und dass kein Mensch unmittelbar davon betroffen sei.
(Amtsgericht München, Aktenzeichen 424 C 28654/13)
Quelle: LBS
Immobilienkauf:
Keine Provision ohne Widerrufsbelehrung 
Immobilienkauf: Ohne Widerrufsbelehrung keine Maklerprovision
Bei einem über das Telefon oder per E-Mail abgeschossenen Maklervertrag handelt es sich um ein Fernabsatzgeschäft und kann somit widerrufen werden. Auch Makler müssen den Kunden bei einem solchen Vertrag über das Widerrufsrecht informieren - tun sie das nicht, sind die Verträge unwirksam. Der Sachverhalt: Ein Immobilienmakler klagte gegen einen Kaufinteressenten, der per E-Mail sein Interesse an einem Objekt angezeigt hatte. Der Makler versandte zwar darauf hin die Angebotsunterlagen mit Hinweis auf eine bei Vertragsabschluss zu zahlende Maklerprovision. - Eine Widerrufsbelehrung übersandte der Makler dem Interessenten jedoch nicht. Der Interessent nahm dann auch Leistungen des Makler (Besichtigung, etc.) in Anspruch und kaufte später das Objekt. Die Maklergebühr zahlte er dann aber nicht. Er widerrief stattdessen den Maklervertrag. Auch bei einem parallel entschiedenen zweiten - ähnlich gelagerten - Verfahren ging der Makler leer aus. Auch hier fehlte die Widerrufsbelehrung. Aus diesem Grunde entschied der unter anderem für das Maklerrecht zuständige I. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs in der letzten Instanz in beiden Fällen gegen die Makler.
BGH Urteile vom 7. Juli 2016 - I ZR 30/15 und I ZR 68/15
Fitnessstudio:
Bei Umzug weiter zahlen
Vertrag Fitnessstudio: Auch bei Umzug weiter zahlen
Vertrag läuft weiter: Ein Umzug ist kein Grund für eine sofortige Kündigung des Fitnessstudios
Auch ein berufsbedingter Umzug berechtigt nicht zur vorzeitigen Kündigung des Vertrages mit dem Fitness Studio. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt in der letzen Instanz entschieden. Begründung: Wer durch den Abschluss eines solchen - langfristigen - Vertrages Kosten sparen möchte, trägt auch die Risiken bei einer Änderung seiner persönlichen (räumlichen) Lebensplanung. Sachverhalt: Ein Zeitsoldat hatte einen 2 Jahres Vertrag abgeschlossen, der sich jeweils 3 Monate vor Ablauf um 1 Jahr verlängerte. Durch die verlängerte Laufzeit konnten die monatlichen Kosten für das Fitness Abo gesenkt werden. Als der Soldat dann in eine andere Stadt abkommandiert wurde, kündigte er den Vertrag vor Ablauf der Laufzeit. Der Betreiber des Fitnesstudio war damit nicht einverstanden und klagte letztendlich. Der BGH gab dem Betreiber nun auch abschließend Recht, der Vertrag hat auch bei einem berufsbedingten Umzug Bestand.
BGH Urteil vom 4. Mai 2016 – XII ZR 62/15
Wasserverbrauch:
Eigentümer muss zahlen
Extrem hoher Wasserverbrauch: Grundstückseigentümer muss zahlen,
Die bloße Wahrscheinlichkeit reicht zur Entlastung eines Grundstückseigentümers nicht aus, wenn auf seinem Anwesen plötzlich der Wasserverbrauch nach oben schnellt. Kann er keinen technischen Defekt der Messgeräte nachweisen, muss er nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS den entsprechenden Betrag bezahlen. Der Fall: "Das kann doch nicht mit rechten Dingen zugehen", dachte sich ein Grundstückseigentümer, als er die Rechnung für seinen Wasserverbrauch erhielt. Demnach hätte er auf seinem privaten Anwesen binnen 18 Monaten 1.088 Kubikmeter konsumiert, obwohl das Haus noch gar nicht bewohnt gewesen sei. Die Gesamtrechnung für diesen Zeitraum betrug immerhin knapp 4.000 Euro. Auf seine Beschwerde hin wurde der Wasserzähler zur Untersuchung an einen Experten weitergeleitet, der allerdings keinen Defekt feststellen konnte. Das Urteil: Die nachgewiesene Funktionstüchtigkeit des geeichten Wasserzählers war für die Richter das entscheidende Argument. Wenn das der Fall sei, dann müsse der Verbraucher für den hohen Konsum auch tatsächlich aufkommen. Die Ungewissheit, wie ein derartig hoher Verbrauch zu Stande gekommen sei, gehe zu Lasten des Betroffenen. Die Gebührenbescheide des Wasserversorgers seien deswegen rechtmäßig ergangen.
(Verwaltungsgericht Neustadt/Weinstraße, Aktenzeichen 4 K 203/15.NW)
Vermieterportale:
Die Wahrheit ist okay
Vermietererfahrungen und Bewertungsportale: Die reine Wahrheit ist möglich
Ein Mieter darf seine - auch negativen - Erfahrungen mit seinem Vermieter auf Internet Bewertungsportalen veröffentlichen, wenn es sich um die Wahrheit handelt. Das entschied aktuell das Bundesverfassungsgericht. Der Sachverhalt: Ein Mieter hatte einen Mietvertrag über Gewerberäume abgeschlossen. Nach Beendigung der Mietzeit forderte er die Kaution vom Vermieter zurück. Dieser zahlte den fälligen Betrag jedoch erst aus, nachdem der Mieter eine Strafanzeige gestellt hatte und die Zwangsvollstreckung der Kautionsrückzahlung anstand. Später postete der Mieter seine Erfahrungen mit dem Vermieter auf Internet Bewertungsportalen.
Die dort abgebildeteren Aussagen unter anderem:
„Ende 2007 war ich leider gezwungen Herrn … bezüglich der Rückgabe meiner Mietkaution vor dem Amtsgericht Hamburg-Wandsbek zu verklagen. Im November 2008 bekam ich dann vom Amtsgericht … einen Titel, der Herr … verpflichtete, 1.100 € an mich zu zahlen. Am 3.1.2009 bekam ich einen Brief von Herrn …, in dem er angeboten hat, die 1.100 € in 55 Monatsraten á 20 € zu bezahlen, da es im zur Zeit nicht möglich ist, die 1.100 € in einer Summe zu zahlen. Erst nach Einschalten der Staatsanwaltschaft … und dem zuständigen Gerichtsvollzieher hat Herr … dann Ende Februar 2009 gezahlt. Mit Herrn … werde ich bestimmt keine Geschäfte mehr machen.“
Der ehemalige Vermieter klagte dagegen auf Unterlassung und bekam in der ersten und zweiten Instanz Recht. In der letzten Instanz hob das Bundesverfassungsgericht die ersten 2 Entscheidungen auf und gab dem Mieter Recht. Nach Auffassung des obersten Gerichtes ist es durchaus möglich, sich im Internet negativ über andere Personen zu äußern - solange es sich um die Wahrheit handelt.  Die Verfassungsrichter setzten dabei nur die Einschränkung, dass der "Bewertete" dabei keinen unverhältnismäßig großen Schaden erleiden dürfe. Dies lag in dem hier in Rede stehenden Fall nicht vor.
Anmerkung: Bitte beachten Sie, dass es sich bei dem abgebildeten Urteil um eine Einzelfallentscheidung handelt, die nicht ohne weiteres auf andere Fälle übertragen werden kann.
Tauben füttern:
Verboten
Füttern verboten: Auch auf dem eigenen Balkon
Auch Wohnungseigentümern kann das Füttern von Tauben auf ihren eigenen Balkon verboten werden. Das entschied jetzt das Amtsgericht München. Das Anlocken und Füttern von Tauben auf dem Balkon einer Eigentumswohnung ist von Gesetzes wegen verboten und führt in der Regel zu einem Unterlassungsanspruch der Eigentümergemeinschaft.
In dem vom Amtsgericht München entschiedenen Fall stellte ein Wohnungseigentümer auf seinem Balkon verschiedene Behältnisse mit Vogelfutter auf. Diese kostenlosen Futterstelle lockte dann aber nicht nur Meisen, Finken oder Rotkehlchen an - sondern auch Tauben.
Diese verschmutzen nicht nur seinen Balkon, sondern auch das Gemeinschaftseigentum.
Daraufhin klagte letztendlich die Eigentümergemeinschaft auf Unterlassung - und gewann.
Das Gericht in München gab der Eigentümergemeinschaft recht - der Taubenfreund musste seine Fütterung einstellen.
Urteil Amtsgericht München vom 23.09.2015 Aktenzeichen 485 C 5977/15 WEG
Kinderlärm:
Kein Mietmangel
Wenn die Gläser klirren - Kinderlärm ist im Mietshaus meist sozialadäquat
Eine Familie lebte in einer Altbauwohnung und hatte vier Kinder. Es kam vor, dass diese gemeinsam durch den Flur und die Zimmer rannten und gele-gentlich auch herumsprangen. Ein Nachbar bemängelte, dass bei ihm sogar die Gläser in den Schränken klirrten, wenn die Kinder unterwegs seien. Er betrachtete die Störungen als Mietmangel und wollte deswegen seine Zahlungen reduzieren. Doch die Justiz spielt in diesem Fall nicht mit. Zwar müsse man Kinderlärm nicht in jeglicher Form und Dauer hinnehmen, hieß es im Urteil nach Information des Infodienste Recht und Steuern der LBS. Die Eltern müssten ihren Nachwuchs auch zu rücksichtsvollem Verhalten erziehen. Aber vereinzelte Geräuschentwicklung – etwa beim Kindergeburtstag und bei Streitereien – sei als sozialadäquat hinzunehmen.
(Landgericht Berlin, Aktenzeichen 63 S 303/17)
Quelle: LBS
WEG:
Wer bestellt, bezahlt

Teurer Fenstertausch
Eigentümer hatte den Auftrag versehentlich auf eigene Kosten erteilt
Wenn ein Wohnungseigentümer irrtümlicherweise den Auftrag zum Austausch der alten Fenster erteilt, obwohl eigentlich die Gemeinschaft dafür verantwortlich wäre, dann kann er sich im Nachhinein die Kosten dafür nicht zu¬rückholen. Er bleibt nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS darauf sitzen.
Der Fall: Über 30 Jahre nach der Errichtung einer großen Wohnanlage mit mehr als 200 Einheiten waren die alten Holzfenster in keinem besonders guten Zustand mehr. Einer der Eigentümer wollte das nicht länger ansehen und gab den Einbau moderner, dreifach isolierter Kunststofffenster in Auftrag. Der Austausch verschlang 5.500 Euro, die er auch bezahlte, weil er davon ausging, er sei dafür zuständig. Ein Urteil des Bundesgerichtshofes (V ZR 174/11) legte jedoch mehrere Jahre später fest, die Renovierung von Fenstern sei eine Aufgabe der Eigentümergemeinschaft. Daraufhin forderte der Betroffene Kostenersatz von der Gemeinschaft.
Das Urteil: „Dem Wohnungseigentümer, der eigenmächtig Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum durchführt, steht kein Ersatzanspruch (...) zu“, entschied der BGH. Das treffe auch dann zu, wenn der Betroffene „in der irrigen Annahme“ gehandelt habe, er selbst sei dafür verantwortlich. Das entsprechende Gesetz (WEG) schreibe vor, dass für eine solche Gemeinschaftsmaßnahme erst ein entsprechender Beschluss herbeigeführt werden müsse.
(Bundesgerichtshof, Aktenzeichen V ZR 254/17)
Quelle: LBS
Grundstück:
Birken können bleiben
Grundstück: Birken können bleiben
Kein Anspruch auf Beseitigung von Birken auf dem Nachbargrundstück bei Einhaltung des Grenzabstands

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass ein Grundstückseigentümer von seinem Nachbarn in aller Regel nicht die Beseitigung von Bäumen wegen der von ihnen ausgehenden natürlichen Immissionen auf sein Grundstück verlangen kann, wenn die für die Anpflanzung bestehenden landesrechtlichen Abstandsregelungen eingehalten sind.

Sachverhalt:
Die Parteien sind Eigentümer benachbarter Grundstücke, die in Baden-Württemberg belegen und mit Wohnhäusern bebaut sind. Auf dem Grundstück des Beklagten stehen in einem Abstand von mindestens zwei Meter zu der Grenze drei ca. 18 Meter hohe, gesunde Birken. Wegen der von den Birken ausgehenden Immissionen (Pollenflug, Herausfallen der Samen und Früchte, Herabfallen der leeren Zapfen sowie der Blätter und Birkenreiser) verlangt der Kläger mit dem Hauptantrag deren Entfernung und hilfsweise eine monatliche Zahlung von jeweils 230 € in den Monaten Juni bis November eines jeden Jahres.  
Bisheriger Prozessverlauf:
Das Amtsgericht hat die Klage mit dem Haupt- und dem Hilfsantrag abgewiesen. Auf die Berufung des Klägers hat das Landgericht den Beklagten zur Beseitigung der Birken verurteilt.
Entscheidung des Bundesgerichtshofs:
Der Bundesgerichtshof hat der Revision des Beklagten stattgegeben und das die Klage abweisende erstinstanzliche Urteil wiederhergestellt.
Ein Beseitigungsanspruch gemäß § 1004 Abs. 1 BGB setzt voraus, dass der Beklagte Störer im Sinne dieser Vorschrift ist. Hierfür genügt nicht bereits das Eigentum an dem Grundstück, von dem die Einwirkung ausgeht. Vielmehr ist die Feststellung erforderlich, ob es jeweils Sachgründe gibt, dem Grundstückseigentümer die Verantwortung für das Geschehen aufzuerlegen. Wenn es um durch Naturereignisse ausgelöste Störungen geht, ist entscheidend, ob sich die Nutzung des Grundstücks, von dem die Beeinträchtigungen ausgehen, im Rahmen ordnungsgemäßer Bewirtschaftung hält. So hat der Senat die Störereigenschaft beispielsweise verneint bei Umstürzen nicht erkennbar kranker Bäume infolge von Naturgewalten. In aller Regel ist von einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung auszugehen, wenn – wie hier gemäß § 16 Abs. 1 Nr. 4a i.V.m. Abs. 2 Satz 1 NRG-BW a. F. - die für die Anpflanzung bestehenden landesrechtlichen Abstandsregelungen eingehalten sind. Kommt es trotz Einhaltung der Abstandsgrenzen zu natürlichen Immissionen auf dem Nachbargrundstück, ist der Eigentümer des Grundstücks hierfür nach der von dem Gesetzgeber vorgenommenen Wertung regelmäßig nicht verantwortlich.
Urteil vom 20. September 2019 – V ZR 218/18

Quelle:  Bundesgerichtshof
Wärmedämmung:
Nicht auf Nachbars
Grundstück


Wärmedämmung: Nicht bis auf Nachbars Grundstück
Nachbar muss Überbau durch Außendämmung nicht dulden, wenn Innendämmung mit vertretbarem Aufwand möglich ist

Ein Nachbar muss den Überbau seines Grundstücks mit einer Wärmedämmung, die auf der grenzseitigen Außenwand des Nachbarhauses angebracht werden soll, nicht dulden, wenn eine alternativ in Betracht kommende Ausführung als Innendämmung mit vertretbarem Aufwand bewerkstelligt werden kann, so entschied jetzt das Bayerische Oberste Landgericht. Dies ist nach den konkreten tatsächlichen Umständen des jeweiligen Einzelfalls zu beurteilen, deren Feststellung dem Tatrichter im Rahmen des Parteivortrags obliegt. Mit dem vom Gesetzgeber verwendeten Begriff des Aufwands sind nicht ausschließlich die Kosten der Baumaßnahme bezeichnet.
Der Sachverhalt:
Die Parteien sind Eigentümer benachbarter Grundstücke im Freistaat Bayern. Der Kläger möchte nachträglich an der Fassade seines Hauses außen eine Wärmedämmung mit einer Stärke von 18 cm anbringen und dafür das benachbarte Grundstück überbauen. Die Fassade steht unmittelbar an der Grenze zum Grundstück der Beklagten. Der Kläger hat behauptet, eine vergleichbare Wärmedämmung sei auf andere Weise, nämlich durch Innendämmung, nicht - schon gar nicht mit vertretbarem Aufwand - zu erreichen.
Das zuständige Amtsgericht gab der Klage als erste Instanz teilweise statt und verurteilte die beklagte Partei, die Anbringung einer Außendämmung von 5 cm Stärke zu dulden. Im Übrigen wies es die Klage ab. Das Landgericht Würzburg wies nach Einholung einers Gutachten die Klage insgesamt ab. Revision wurde zugelassen.
Das BayObLG wies die Revision des Klägers zurück, da nach Auffassung des BayObLG die Voraussetzungen einer Duldungspflicht des Nachbarn gemäß Art. 46a Abs. 1 des Gesetzes zur Ausführung des Bürgerlichen Gesetzbuchs (AGBGB) nicht vorliegen.
Urteil vom 1. 10 2019, 1 ZRR 4/19

Quelle und weitere Details: BayObLG
Modernisierungs
Mieterhöhung:
Nicht immer gerechtfertigt
Mieter, die sich die sich die Modernisierungsmieterhöhung finanziell nicht erlauben können,  können vom Vermieter nicht auf eine kleinere Wohnung verwiesen werden. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt entschieden. Die Argumentation des Vermieters, die Wohnung sei für 1 Person unangemessen groß, zählte nicht.
Sachverhalt:
Der Kläger ist Mieter einer knapp 86 qm großen Wohnung der Beklagten in Berlin, in der er seit seinem fünften Lebensjahr wohnt und die er inzwischen allein nutzt. Die Wohnung liegt in einem Mehrfamilienhaus aus dem Jahr 1929. Der Mietvertrag über die Wohnung wurde im Jahr 1962 von den Eltern des Klägers abgeschlossen. Der Kläger bezieht Arbeitslosengeld II und erhält zur Deckung der Wohnungsmiete monatlich einen Betrag von ca. 463,10 €. Seit Juni 2016 betrug die Kaltmiete für die Wohnung 574,34 € pro Monat zuzüglich eines Heizkostenvorschusses in Höhe von 90,- €.   Die beklagte Vermieterin ließ Dämmungsarbeiten an der obersten Geschossdecke und der Außenfassade durchführen, ersetzte die bisherigen Balkone durch größere Balkone mit einer Fläche von jeweils ca. 5 qm und nahm einen seit den 1970-iger Jahren stillgelegten Fahrstuhl wieder in Betrieb.
Insgesamt sollte sich die Kaltmiete um 240,00 € erhöhen - das konnte sich der Mieter nicht leisten.
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs
Der Bundesgerichtshof hat den Einwand der Vermieterin nicht durchgreifen lassen. Der Umstand, dass ein Mieter gemessen an seinen wirtschaftlichen Verhältnissen und seinen Bedürfnissen eine viel zu große Wohnung nutzt, ist zwar in die nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB vorzunehmenden Abwägung der beiderseitigen Interessen zu Lasten des Mieters einzubeziehen. Ein solcher Sachverhalt liegt jedoch nicht bereits dann vor, wenn der Mieter eine Wohnung nutzt, die gemessen an den Ausführungsvorschriften zur Gewährung von staatlichen Transferleistungen oder an den Vorschriften für die Bemessung von Zuschüssen für den öffentlich geförderten Wohnungsbau zu groß ist.
Es kommt immer auf den Einzelfall an
Gemessen daran kann die einer Berufung auf einen Härtefall nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB im Einzelfall entgegenstehende Unangemessenheit einer Wohnung nicht isoliert nach einer bestimmten Größe für die jeweilige Anzahl der Bewohner bestimmt werden. Vielmehr kommt es darauf an, ob die vom Mieter genutzte Wohnung unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls – etwa auch der Verwurzelung des Mieters in der Wohnung und seiner gesundheitlichen Verfassung - für seine Bedürfnisse deutlich zu groß ist.
Urteil vom 9. Oktober 2019 – VIII ZR 21/19
Quelle: Bundesgerichtshof
Kaufvertrag: Wichtiges will benannt werdenKaum etwas, ein Brand vielleicht ausgenommen, ist schlimmer, als wenn große Mengen an Regenwasser in ein Gebäude eindringen. Eigentümer, die ein Haus gekauft hatten, mussten zur Kenntnis nehmen, dass bei Regen jedes Mal breitflächig Wasser in ihren Keller floss. Der frühere Eigentümer habe nichts davon erwähnt, klagten sie vor dem Oberlandesgericht Hamm (Aktenzeichen 22 U 161/15, nicht rechtskräftig) und forderten eine Rückabwicklung des Vertrages. Die Richter gaben dem statt. Selbst bei einem alten Keller (hier: Baujahr 1938) müsse ein Käufer nicht mit solchen baulichen Fehlern rechnen.
Quelle: LBS
Wohngebäude
Versicherung:
Muß zahlen 
Bei erheblichen Windstärken hatte es Bitumenschindeln vom Dach eines Hauses geweht. Die Eigentümerin der Immobilie begehrte von der Wohngebäudeversicherung eine Regulierung des Schadens. Doch sie wurde darauf hingewiesen, es habe sich um stark geschädigte Dachschindeln gehandelt. Das Oberlandesgericht Koblenz (Aktenzeichen 10 U 1018/08) maß dieser Tatsache jedoch keine große Bedeutung bei. Die Versicherung müsse trotzdem aufkommen, denn es gebe keine Verpflichtung für Hauseigentümer, ohne konkrete Anhaltspunkte das Dach regelmäßig überprüfen zu lassen.
Quelle: LBS
Sturmträchtige Gegenden:
Dächer jährlich
prüfen
Wer in besonders sturmträchtigen Gegenden wohnt, von dem werden schärfere Sicherheitsvorkehrungen erwartet. Das musste ein Grundstückseigentümer auf einer Nordseeinsel erfahren, von dessen Dach sich Ziegel gelöst und an einem benachbarten Hotel einen Sachschaden von 10.000 Euro verursacht hatten. Nach Ansicht des Landgerichts Aurich (Aktenzeichen 3 O 1102/16) hätte man angesichts der exponierten Lage des Anwesens das Dach jährlich auf seine Sturmfestigkeit überprüfen müssen.
Quelle: LBS
Endreinigung:
Nicht nur Profis
Wenn ein Vermieter darauf besteht, dass die Endreinigung der Wohnung nach dem Auszug nur durch eine von ihm selbst beauftragte professionelle Reinigungsfirma erledigt werden darf, dann ist solch ein Vertragspassus  unwirksam. Der Fall: Wie so oft stritten Eigentümer und Mieter nach dem Ende ihrer Vertragsbeziehung um die Rückzahlung der Kaution. Unter anderem ging es darum, ob das Objekt - wie vereinbart - auf Kosten des Mieters von Profis hätte gereinigt werden müssen. Eine Selbstvornahme durch den Mieter war ausdrücklich ausgeschlossen. Damit wollte sich der betroffene Mieter nicht abfinden. Das Urteil: Auch das Gericht akzeptierte den Vertragspassus nicht. Dem Mieter werde sowohl verweigert, die Wohnung selbst zu reinigen als auch, eigenständig eine Reinigungsfirma zu beauftragen. Das sei rechtlich unwirksam. (Amtsgericht Hamburg-Blankenese, Aktenzeichen 531 C 60/17).
Quelle: LBS
Mieterhöhunng:
Nicht mit
altem
Mietspiege
l
 20 Jahre alter Mietspiegel für Mieterhöhung nicht relevant
Vermieter dürfen eine Mieterhöhung nicht mit einem rund 20 Jahre alten Mietspiegel begründen. Ein solch veralterter Mietspiegel enthält keine ausreichenden Informationen mehr, um die Rechtmäßigkeit der beabsichtigten Mieterhöhung zu überprüfen. Dies hat der BGH aktuell entschieden. Gemäss dem Urteil des BGH ist ein solch veralterter Mietspiegel nicht dazu geeignet, eine Mieterhöhung zu begründen. Im dem Fall sollte eine Mieterin aus Magdeburg für ihre 79 Quadratmeter große Wohnung ab April 2017 statt einer monatlichen Kaltmiete von 300 Euro dann 360 Euro zahlen. Der Vermieter begründete die Mieterhöhung mit eben diesem veralterten Mietspiegel. Bereits das Amtsgericht und das Landgericht urteilten zu Gusnten der Mnieterin - und jetzt in letztter Instanz der BGH mit der Begründung, "ein 20 Jahre alter Mietspiegel habe keinen Informationsgehalt mehr".
BGH, VIII ZR 340/18 vom 16.10.2019
Quelle: BGH
Umlage 
Modernisierung
Abzug Instandsetzungen
Instandsetzungen im Zuge von Modernisierungsmassnahmen müssen von der Umlage für die Modernisierung abgezogen werden.
Die Instandhaltungsarbeiten, die sowieso fällig waren, dürfen nicht mit in die Modernisierungsumlage eingerechnet werden. Fallen im Zuge von Modernisierungsmassnahmen auch erforderliche Instandhaltsarbeiten an, und spart der Vermieter durch die Gesamtmassnahme der Modernisierung diese Arbeiten dann ein, dürfen die dafür anfallenden Kosten dem Mieter nicht mit berechnet werden! Dieser Anteil der anfallenden Kosten müssen von der Modernisierungsumlage abgezogen werden.
Ebenfalls muss aus der Berechnung der Modernisierungsumlage hervorgehen, wie hoch der Kostenanteil der eingesparten Instandhaltung ist. Hierbei reicht es allerdings aus, wenn der Vermieter den ersparten Instandhaltungsanteil in einer nachvollziehbaren "Quote" angibt - eine detaillierte Berechnung muss durch den Vermieter nicht erfolgen.
Quelle: BGH: Urteil v. 17.12.2014, VIII ZR 88/13                                                                              
Waffe im Haus:
Kündigung
Waffe im Haus: Kann Kündigung bedeuten
Die rechtswidrige Aufbewahrung einer Waffe mit Munition rechtfertigt eine fristlose Kündigung des Mieters
Die rechtswidrige Aufbewahrung einer Waffe mit Munition in der Mietwohnung stellt einen schwerwiegenden Verstoß gegen vertragliche Obhutspflichten sowie eine nachhaltige Störung des Hausfriedens dar, und rechtfertigt die fristlose Kündigung des Mieters gemäß § 569 Abs. 2 BGB.
So hat das Landgericht Berlin in einem aktuellen Fall entschieden .
In dem zugrunde liegenden Fall wurden bei einer Wohnungsdurchsuchung in einer Mietwohnung eine Pistole und ein Magazin mit Munition gefunden. Nach Bekanntwerden des Fundes sprach die Vermieterin eine fristlose Kündigung aus. Die Mieterin wollte dies nicht akzeptieren und zog auch nicht aus der Wohnung aus. Die Vermieterin klagte auf Räumung und bekam in der ersten Instanz vor dem Amtsgericht Recht. - Dagegen ging die Mieterin in Berufung.
Die Waffenbesitzerin berlor erneut und musste ausziehen - das Berufungsgericht (Landgericht Berlin) bestätigte die Entscheidung des Amtsgerichts.
Landgericht Berlin Az.: 65 S 54/18
                                                                       
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