Immobilien nach Corona Preisverfall?
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Nach Corona: Immobilien Quo Vadis - 
Kommen auch Immobilien in die Krise?

Immobilienaktien hatte es bereits erwischt, die Börsenwerte der großen Wohnimmobilienkonzerne sanken zwischenzeitig um bis zu 30 % - bei Einzelhandelsimmobilien tlw. noch mehr. Das trifft die Branche der Großvermieter hart - aber welche Auswirkungen kann das Corona Virus auf den privatwohnwirtschaftlichen Sektor für Haus-/ und Wohnkäufer und Immobilieneigentümer haben?

Ausgangslage
Experten erwarten einen erheblichen Rückgang der Wirtschaftsleistung, IWF und Weltbank sprechen von einer schlimmeren Wirtschaftskrise als zu Zeiten der Finanzkrise 2008 - es droht eine globale Rezession. Der IWF erwartet wegen der Corona-Pandemie sogar die schlimmste Wirtschaftskrise seit der "Großen Depression". In vielen Betrieben wird bereits Kurzarbeit geleistet, es droht eine stark ansteigende Arbeitslosenquote. Das Bruttoinlandsprodukt in Deutschland könnte Volkswirtschaftlern zufolge in diesem Jahr um weit mehr als 5 % sinken.
Auch die Ökonomen der Bundesbank erwarten laut ihrem aktuellen Monatsbericht für Deutschland eine Rezession. Nach dem kräftigen Schrumpfen der Wirtschaftsleistung im 1. Quartal sei im 2. Quartal mit einem weiteren massiven Rückgang der Wirtschaftsleistung zu rechnen. - Entscheidend für eine Erholung sei, wie schnell Verbraucher und Unternehmen zu einem normalen Verhalten zurück kehren können.
Dies alles wird erheblichen Einfluß auf den Immobilienmarkt nehmen. Welche wirtschaftlichen Nachwirkungen die Krise für private Haus-/oder Wohnungskäufer haben wird, ist heute noch gar nicht absehbar.
Mit der Corona Krise sind die Zinsen für Baudarlehen (zunächst) noch weiter gesunken, doch es gibt Indikationen dafür, dass ein Ende der Niedrigzinsphase mittelfristig in Sicht ist. Somit gilt es einige Fragen zu beantworten, die sich auch unabhängig von dem aktuellen Zinsniveau stellen, denn wir stehen am Anfang einer Rezession! Nicht umsonst erwarten nicht wenige Experten nach der Zeit von Corona angesichts der sich abzeichnenden wirtschaftlichen Probleme eine einschneidende Änderung am Wohnungsmarkt!
So rechnet das renommierte Empirica Institut mit einschneidenden Änderungen auf dem Immobilienmarkt:
Wohnungsmarkt: Preisrückgang um bis zu 25 % erwartet
Wegen der Corona-Krise werden laut einer aktuellen Analyse von Empirica, die Preise auf dem deutschen Wohnungsmarkt mittelfristig um 10 bis 25 % nachgeben. Langfristig rechnen die Analysten von Empirica mit einer Erholung - allerdings nicht vor Ende 2021. Eine aktuelle Auswertung zeigt, dass die Zahl der Wohnungs-Erstinserate nach dem Beginn der Kontaktbeschränkungen zum 16. März stark eingebrochen ist.
Angebotspreise aktuell höher - aber nur rein statistisch betrachtet
Die neu inserierten Mieten und Preise liegen dabei sogar höher als vor der Corona Krise. - Das liegt allerdings nur daran, dass die preiswerten Objekte zurückgezogen wurden, da sich hierfür der Vermarktungsaufwand nicht lohnt.
Auch Preisrückgang ohne Corona
Die Krise ist nach Einschätzung von Empirica nicht der einzige Grund für eine Bereinigung des Marktes. Nach Auffassung von Empirica hätte der Wohnungsmarktzyklus mit immer weiter steigenden Preisen auch ohne Corona langsam sein Ende gefunden.
Mieten - nicht so stark betroffen
Die Mieten geben laut der Empirica Prognose erheblich weniger und eher nur für kurze Dauer nach und stagnieren danach weiter.
Bedeutung für Vermieter und Anleger
Insofern werden Anleger und Eigentümer von Mietobjekten nicht so stark betroffen sein. Dies trifft auch auf die großen institutionellen Vermieter, wie Vonovia, LEG, Deutsche Wohnen oder THS zu. Diese werden wegen der immer noch viel zu geringen Anzahl an bezahlbaren (Miet-)Wohnungen und der künftig prognostizierten Zuwanderung von der Immobilienblase voraussichtlich mittel-/ und langfristig nicht betroffen - es sei denn, der Berliner „Mietendeckel“ würde flächendeckend eingeführt.
Szenario Wohnungsmarkt
Die Krise wird länger andauern und noch erheblich länger nachwirken, und für viele Käufer und Kaufinteressenten von Wohnimmobilien direkte berufliche und wirtschaftliche Folgen haben. Viele Immobilienkäufer haben in der letzten Zeit zwar günstig finanziert - aber bedient werden müssen auch die Darlehen, die gerade wegen des niedrigen Zinsniveaus oftmals etwas zu hoch ausgefallen sind.
Wir haben die hierdurch entstehenden möglichen Optionen für Sie zusammengefasst:
Markt:
- Das absolute Zinstief mit weit weniger als 1% hat viele Käufer dazu verleitet, viel zu hohe Kaufpreise für tlw. viel zu schlechte Immobilien zu zahlen.
- Makler und Bauträger bemerken bereits jetzt: Die Nachfrage nach Immobilien sinkt. Denn wer hat momentan Interesse Immobilien zu besichtigen, geschweige denn sich hoch zu verschulden?
- Erste Verunsicherungen bei Verkäufern und Käufern sind dadurch sichtbar, dass Nachfragen nach angebotenen Objekten geringer geworden sind.
- Deutschland steht - wie andere Länder auch - vor einer Rezession. Dies wird den Immobilienmarkt nachhaltig beeinflussen
Käufer:
Die Frage lautet künftig nicht mehr: Ist der Kapitaldienst für die erworbene Immobilie günstiger als meine jetzige Miete, sondern: Kann ich einen Immobilienkredit langfristig bedienen!
- Die Risikobereitschaft potenzieller Immobilienkäufer zu einer hohen Verschuldung sinkt - welcher Immobilieninteressent geht das Risiko einer hohen Verschuldung bei einer unsicheren beruflichen Zukunft ein? Die Unsicherheit im beruflichen Umfeld kann dazu beitragen, langwirkende Investitionsentscheidungen in die Zukunft zu verschieben oder sogar auszusetzen. Dies kann sehr schnell zu einer reduzierten Nachfrage und sinkenden Preisen führen.
- Potenzielle Käufer halten Ihr Geld zusammen und gehen keine finanziellen Risiken ein. Kaufentscheidungen werden von der eigenen wirtschaftlichen Situation und der Zukunftsprognose abhängig gemacht.
- Wer vor dem Abschluss eines Kaufvertrages steht, wird vor einer Unterschrift die Tragweite des Vertrages sehr genau abwägen, zunächst abwarten oder den Vertrag sogar platzen lassen
- Wer einen Immobilienkauf mit Aktien finanzieren möchte, dem fehlt wg. gesunkener Aktienkurse in seinem ursprünglichen Rechenmodell ein nicht unsesentlicher Anteil Finanzmittel
- Neben gut verdienenden Arbeitnehmern, gehören selbständige Mittelständler und Kleinunternehmer zu der Gruppe, die aufgrund von Liquiditätsengpässen besonders stark betroffen sein werden - der Kauf einer eigenen Immobilie rückt für viele in weite Ferne
Immobilienfinanzierer:
- Welche Bank übernimmt die Finanzierung einer Immobilie ohne die Sicherheit eines nachhaltig erzielbaren Einkommens, welches der Kunde wg. Arbeitslosigkeit evtl. nicht mehr bedienen kann?
- Banken werden von ihren Kunden wieder ein höheres Eigenkapital zur Gesamtfinanzierung erwarten
- Wie viele "Risikofinanzierungen" drohen in der nächsten Zeit bei den Hypothekenbanken zu platzen?
- Wie viele Immobilien kommen als „Finanzierungsrückläufer“ wieder auf den Markt - zu niedrigeren Preisen?
- Geringe Liquiditätsreserven: Werfen wirtschaftlich angeschlagene Verkäufer ihre Immobilien selbst auf den Markt, und bringen damit weitere Marktteilnehmer wie Bauträger, Aufteiler und private Verkäufer unter Zugzwang, ihre Preise auch zu reduzieren?
- Bildet sich hierdurch zusätzlich eine Abwärtsspirale der Preise?
- Maßnahmen für Immobilienerwerber wie Stundung von Krediten helfen nur kurzfristig, denn irgendwann wird man die Zins-/ und Tilgungslast zurückzahlen müssen
- Steigen mittelfristig die Zinsen, wird die Gruppe der Nachfrager noch einmal kleiner. Das hat zur Folge, das Immobilienangebote stärker selektiert und nicht mehr um jeden Preis gekauft werden, denn: Eine Verteuerung der Hypothekenzinsen um nur 1 % verursacht immens höhere Kosten:
Beispiel: Bei einem Darlehen in Höhe von 300.000 € und 1 % höheren Zinsen kommen bereits Mehrkosten in Höhe von rund 3.000 Euro/Jahr auf den Immobilienkäufer zu - bei einem Darlehen in Höhe von 500.000 € sind es bereits 5.000 €/Jahr.
- In den 1990er Jahren waren Bauzinsen in Höhe von 8 % und höher keine Seltenheit - erst ab den 2010er Jahren sanken die Zinsen kontinuierlich. Das langjährige Mittel bei Baugeld liegt irgendwo zwischen 4% - 5% - dann wären gegenüber dem jetzigen Zinsniveau sogar Mehrkosten in Höhe 10.000 €/Jahr - 20.000 €/Jahr und über die erste Zinsbindefrist Mehrkosten (je nach Festschreibung) zwischen 100.000 € und - 150.000 € für eine Durchschnittsimmobilie durchaus möglich.
Fazit:
Bisher wurden eigengenutzte Immobilien viel zu teuer und zu risikobehaftet ver-/ und eingekauft, das wird bei diesem Szenario mittelfristig nicht mehr möglich sein. Projektentwickler und Verkäufer werden ihre Preisangebote aufgrund der momentanen wirtschaftlichen Unsicherheit zumindest mittelfristig überdenken müssen.
Entscheidend ist, wie lange die Corona Pandemie Einfluß auf die Wirtschaftsleistung und die Arbeitsplatzsituation in Deutschland nimmt.
Steigen dann noch mittelfristig die Zinsen, wird es für viele der potenziellen Immobilienkäufer eng, die obligatorisch Niedrigzinsphasen zur Eigentumsbildung nutzen möchten. - Denn: Wenn die Blase platzt, platzt für viele auch der Traum vom eigenen Heim!
Es gibt auch Szenarien, die eine Entwicklung nach Corona mit der Begündung anders bewerten, dass auch nach Corona der Bedarf nach eigenem Wohnraum grundsätzlich weiter besteht, und deshalb keine wesentlichen Einbußen am Wohnimmobilienmarkt für Selbstnutzer zu erwarten sind. So sind z. B. gem. einer Studie des IW Köln zufolge - im Auftrag der Deutsche Reihenhaus AG - anhand der Indikatoren Bautätigkeit, Kreditvergabe und kalkulatorische Wohnnutzerkosten solche "spekulativen Übertreibungen am deutschen Wohnungsmarkt" bisher nicht zu erkennen. Zwar könnte sich die Krise tendenziell negativ auf die Wohnungspreise auswirken.Jedoch sei möglich, dass die langfristigen Zinsen noch weiter fallen. Außerdem haben laut den Ausführungen des IW Köln vergangene Pandemien zu einem Anstieg der Ersparnisbildung beigetragen. In der Kombination dieser Effekte sei für Deutschlands Wohnimmobilienmarkt mit leichten Preisreduktionen oder sogar einer Seitwärtsbewegung zu rechnen.
Anmerkung: Dies trifft selbstverständlich zu - allerdings auch nur dann, wenn die persönliche Finanzierung mit ausreichend Eigenkapitalanteil gesichert ist und gleichzeitig die Zinsen weiter niedrig bleiben oder sogar sinken. 

Hier können Sie die Kosten für ein Hypothekendarlehen mit unterschiedlicher Belastung berechnen: Hypothekenrechner

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